Ajankohtaista

Pörssilistatut kiinteistösijoitusyhtiöt omistavat vain murto-osan maailman kiinteistövarallisuudesta, mutta niiden kautta tarjoutuu oiva mahdollisuus tarkastella kiinteistömarkkinaa ja kiinteistöihin liittyviä ympäristökysymyksiä. Ne ovat julkisesti noteerattuja pörssiyhtiöitä, joihin kohdistuu näin ollen yleisen sääntelyn lisäksi laaja julkisuusvelvoite. Ympäristökysymykset ovat nykyään olennainen osa sijoittajaviestintää, ja julkisuusperiaatteen nojalla tieto on helposti saatavilla niin sijoittajille, medialle kuin muillekin sidosryhmille.

Investoinnit ympäristöarvoihin parantavat kiinteistöjen tuottoja

Vuokralaisten vaatimustaso kiinteistöjen ympäristökriteereiden suhteen on noussut merkittävästi viime vuosien aikana. Ympäristöystävällisten kiinteistöjen vuokrat ovat korkeampia ja vajaakäyttöasteet matalampia suhteessa markkinaan. Kilpailuasetelma onkin luonut kiinteistöjen omistajille kannustimen investoida kiinteistöjen ympäristöarvoja parantaviin kohteisiin. Osittain investoinnit on nähty markkina-asemaa puolustavina ja pakollisina toimenpiteinä, mutta nykyään niiden ymmärretään tarjoavan sijoittajille mahdollisuuden myös lisätuottoihin. Yksi esimerkki tämänkaltaisista lisätuottokohteista on investoinnit uusiutuvaan energiaan, joissa investointien tuotto saattaa ylittää jopa suoraan kiinteistöistä saatavan vuokratuoton.

Varsinkin logistiikkakiinteistöissä on paljon hyödyntämätöntä potentiaalia siirryttäessä kohti puhtaampaa taloutta, ja moni seikka puoltaa kattopinta-alan valjastamista aurinkoenergian tuotantoon. Näissä kohteissa hyödynnetään jo olemassa olevaa infrastruktuuria, mikä nopeuttaa tarvittavien lupien saantia. Näin aurinkokennot eivät myöskään kilpaile muiden käyttötarkoitusten kanssa samasta maa-alasta. Usein olosuhteet ovat myös ihanteelliset, eli katto on tasainen ja laaja, eikä muita rakennuksia tai puita ole varjostamassa kennoja. Optimaalisessa tilanteessa kiinteistön vuokralaisten toiminnot ovat tarpeeksi energiaintensiivisiä, jotta heille voidaan myydä koko aurinkokennojen energiantuotanto ja näin saadaan paras tuotto sijoitetulle pääomalle. 

Ilman tarkkaa suunnittelua ja kokonaiskuvan arviointia ei merkittävää alkuinvestointia aurinkokennoihin voi kuitenkaan tehdä. Logistiikkakiinteistöissä vuokralaisen käyttämän sähkön määrä voi jäädä suhteellisen pieneksi, ellei kyseessä ole kylmävarastoihin erikoistunut toimija. Tällöin kiinteistön omistaja ei välttämättä saa parasta hintaa tuottamastaan sähköstä tai ei pysty myymään sitä sijainnin vuoksi sähköverkkoon. Joskus myös regulaatio ja/tai verotus voivat muodostaa liian suuren kynnyksen suhteessa vaadittavaan pääoman tuottoon, jolloin investointia ei ole kannattavaa toteuttaa. Lisäksi kiinteistön käyttöikään ja vuokralaiseen liittyvät riskit ovat tärkeässä roolissa investointipäätöstä tehtäessä, sillä vuokrasopimukset voivat olla vain muutaman vuoden mittaisia. Jos kiinteistö ei enää täytä vuokralaisten kriteereitä, kohoaa myös aurinkovoiman vaatimaan merkittävään alkuinvestointiin liittyvä riski, sillä takaisinmaksuaika investoinnissa on useita vuosia.        

Uusiutuvan energian investoinnit ovat osa kiinteistösijoitusyhtiöiden strategiaa

Listatuilla kiinteistösijoitusyhtiöillä on eri käytäntöjä aurinkoenergiaprojekteissa. Ehkä yksinkertaisin tapa on vuokrata käyttämätön kattopinta-ala ulkopuoliselle, aurinkoenergiaan erikoistuneelle yritykselle, jolloin energian tuottaja on vain yksi vuokralainen muiden asiakkaiden joukossa. Tällöin lisätuotto syntyy ilman merkittäviä lisäinvestointeja kiinteistösijoitusyhtiön näkökulmasta. Osa kiinteistösijoitusyhtiöistä näkee energiainvestoinneista saatavan tuoton sen verran houkuttelevana, että vuokrauksen sijaan ne käyttävät omaa tasettaan ja investoivat itse aurinkopaneeleihin. Esimerkiksi eurooppalaisella logistiikkakiinteistöyhtiö Montealla on seuraaville kolmelle vuodelle yli miljardin euron investointiohjelma, josta noin 5 % on tarkoitus käyttää aurinkopaneeleihin ja akkuihin. Sirius Real Estate perusti puolestaan vuonna 2023 erillisen tytäryhtiön, Sirius Renewable Energyn, jonka kautta yhtiö hoitaa keskitetysti investoinnit aurinkoenergiaan ja erilaisiin pilottihankkeisiin. 

Aurinkopaneelit ovat vain yksi tapa vähentää päästöjä ja taistella ilmaston lämpenemistä vastaan. Kiinteistöyhtiöt investoivat myös energia- ja lämpötehokkaisiin ratkaisuihin, ja rakennusten koko elinkaari otetaan nykyään paremmin huomioon. Bloombergin hiili-intensiteettitilastojen mukaan pörssilistatut kiinteistösijoitusyhtiöt ovat kymmenen viime vuoden aikana onnistuneet vähentämään päästöjään suhteessa liikevaihtoon 60 %. Tällä tahdilla hiilineutraalisuus on realistisesti saavutettavissa vuoteen 2050 mennessä.